Grundschuld nicht gelöscht – was das für deinen Immobilienkauf bedeutet

Was bedeutet eine eingetragene Grundschuld überhaupt?

Eine Grundschuld ist ein Recht am Grundstück, das im Grundbuch eingetragen wird, um eine Forderung abzusichern – meist ein Darlehen. Anders als eine Hypothek ist eine Grundschuld rechtlich unabhängig von dieser Forderung: Sie verschwindet nicht automatisch, nur weil das zugrunde liegende Darlehen zurückgezahlt wurde. Für ihre Löschung braucht es die Zustimmung des eingetragenen Gläubigers, die sogenannte Löschungsbewilligung.

Der praktische Sinn dahinter: Bleibt die gesicherte Forderung unbezahlt, kann sich der Gläubiger im Rahmen einer Zwangsversteigerung aus dem Grundstück befriedigen. Genau das macht die Grundschuld zur verlässlichen Sicherheit für die Bank.

Im Grundbuch steht neben dem Grundschuldbetrag häufig zusätzlich ein Zinssatz, der auffallend hoch wirkt – teilweise 15 % oder mehr. Das hat nichts mit dem tatsächlichen Zinssatz des Immobiliendarlehens zu tun. Dieser sogenannte dingliche Zins dient der Bank als zusätzliche Absicherung für den Fall einer Zwangsvollstreckung: Er deckt mögliche Zinsrückstände, Verzugskosten und die Kosten des Vollstreckungsverfahrens selbst ab. Wer diesen Zinssatz mit den eigenen Darlehenskonditionen verwechselt, gerät unnötig in Sorge – die beiden Zahlen haben unterschiedliche Funktionen.

Ist das automatisch mein Problem als Käufer?

Nein. Die meisten Immobilien werden lastenfrei übergeben – es ist Aufgabe des Verkäufers, die dafür nötige Löschungsbewilligung rechtzeitig zu beschaffen, nicht deine als Käufer. Entscheidend für dich ist nur, ob dieser Schritt auch tatsächlich rechtzeitig eingeleitet wird.

Was normalerweise passiert

Ist die zugrunde liegende Forderung beglichen, stellt der eingetragene Gläubiger üblicherweise die Löschungsbewilligung aus, sobald sie angefordert wird. Wie lange das dauert, hängt vom Einzelfall ab: Je nach Ausgangslage kann die Beschaffung der Unterlagen wenige Tage dauern – oder deutlich länger.

Wann sich der Kaufprozess verzögern kann

Schwieriger wird es nicht für dich als Käufer, sondern für den Zeitplan, wenn die Grundschuld schon lange im Grundbuch steht oder die ursprünglichen Verhältnisse nicht mehr eindeutig nachvollziehbar sind – dann kann sich der Termin beim Notar verschieben.

Ist der Verkäufer Teil einer Erbengemeinschaft, sind bei grundbuchrelevanten Schritten in der Regel alle Miterben zu beteiligen – meist durch beglaubigte Erklärungen, nicht zwingend durch eine persönliche Beurkundung jedes Einzelnen. Das kann den Ablauf verzögern, besonders wenn die Erben nicht schnell erreichbar oder sich nicht einig sind.

Sichert die eingetragene Grundschuld keine Bankfinanzierung, sondern eine private Vereinbarung, etwa innerhalb der Familie, muss im Todesfall des ursprünglichen Gläubigers dessen Erbe die Löschung bewilligen. Häufig ist den Erben der Sachverhalt selbst nicht bekannt, oder es fehlen passende Unterlagen.

Bei einer Briefgrundschuld existiert neben dem Grundbucheintrag ein physisches Dokument, der Grundschuldbrief. Ist dieser verloren gegangen, kann ein förmliches Aufgebotsverfahren erforderlich sein, um den Brief für kraftlos erklären zu lassen.

Wurde die eingetragene Bank zwischenzeitlich mit einem anderen Institut fusioniert oder übernommen, muss zunächst die Nachfolgebank ermittelt werden, die dann eigene Unterlagen dazu heraussuchen muss.

Ein Fall aus der Beratungspraxis

Bei einer Hypothek gilt im Grundsatz Ähnliches: Auch hier muss der eingetragene Gläubiger – oder im Erbfall dessen Erben – der Löschung zustimmen.

Eine Käuferin stieß beim Grundbuchauszug auf eine eingetragene private Hypothek. Die ursprüngliche Gläubigerin war bereits verstorben, die Immobilie ging an fünf Erben, die über ganz Deutschland verteilt lebten. Jeder Erbe musste eine entsprechende, teils notariell beglaubigte Erklärung beibringen – bei fünf verstreut lebenden Erben zog sich das über mehrere Wochen.