Der Grundbuchauszug gehört zu den wichtigsten, aber am wenigsten verständlichen Unterlagen beim Immobilienkauf. Er ist in ein Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen gegliedert – jede mit einer eigenen Funktion.
Je nachdem, was du kaufst, ist ein unterschiedliches Grundbuch angelegt: bei einem Grundstück mit Haus ein gewöhnliches Grundbuch, bei einer Eigentumswohnung ein Wohnungsgrundbuch, bei gewerblich genutzten Einheiten innerhalb einer Eigentümergemeinschaft ein Teileigentumsgrundbuch. Der grundsätzliche Aufbau – Bestandsverzeichnis und die drei Abteilungen – ist bei allen gleich, nur worauf sich der Eintrag bezieht, unterscheidet sich.
Hier stehen die Grundstücksdaten: Lage, Größe, Flurstücksbezeichnung. Das ist die Grundlage, auf die sich alle weiteren Einträge beziehen.
Diese Abteilung nennt den oder die im Grundbuch eingetragenen Eigentümer. Stimmt der Name nicht mit der Person überein, die als Verkäufer auftritt, solltest du nachfragen, wie der Zusammenhang ist – etwa wenn ein Erbe bereits Eigentümer geworden ist, das Grundbuch aber noch nicht berichtigt wurde.
Hier stehen Rechte Dritter am Grundstück, die über eine reine Geldschuld hinausgehen. Die Einträge sind fortlaufend nummeriert – die laufende Nummer allein sagt aber nichts über den Rang eines Rechts aus. Auch Rechte aus Abteilung II können in einem Rangverhältnis zu anderen Rechten stehen.
Ein Wegerecht erlaubt einer anderen Person, über das Grundstück zu gehen oder zu fahren – etwa zur Erschließung eines Nachbargrundstücks. Ein Wohnrecht erlaubt einer bestimmten Person, in einem Gebäude oder Gebäudeteil zu wohnen, oft zugunsten früherer Eigentümer eingetragen. Ein Nießbrauch geht weiter: Er erlaubt zusätzlich, aus der Immobilie einen wirtschaftlichen Nutzen zu ziehen, etwa durch Vermietung.
Eine Reallast verpflichtet zu wiederkehrenden Leistungen aus dem Grundstück. Ein eingetragenes Vorkaufsrecht gibt einer bestimmten Person oder Institution das Recht, beim Verkauf bevorzugt zum Zug zu kommen.
Eine Auflassungsvormerkung sichert den Anspruch eines Käufers auf Übertragung des Eigentums. Sie deutet daher darauf hin, dass bereits ein Kaufvertrag über die Immobilie geschlossen wurde oder ein entsprechender Eigentumsübertragungsanspruch besteht.
Ist ein Eintrag nicht auf Anhieb verständlich, hilft ein Blick auf die im Grundbuch vermerkte Bewilligungsurkunde: Sie nennt Datum und Notar, die das Recht beurkundet haben, und gibt damit einen Ansatzpunkt, wo sich Näheres dazu erfragen lässt. Für bestimmte Rechte verlangt auch die finanzierende Bank diese Urkunde zusätzlich zum Grundbuchauszug – der Auszug allein reicht ihr dann nicht.
Hier stehen Grundschulden und Hypotheken – Rechte, die eine Geldforderung absichern. Bei mehreren Einträgen bestimmt der Rang, wer im Fall einer Zwangsversteigerung zuerst bedient wird.
Wie sich Grundschuld und Hypothek unterscheiden und worauf du bei einer noch eingetragenen Belastung achten solltest, erklären wir im Artikel zur Grundschuld beim Immobilienkauf.
Ein alter Eintrag sollte nicht einfach als erledigt betrachtet werden. Solange er im Grundbuch steht, muss geklärt werden, welche Bedeutung er noch hat und ob eine Löschung erforderlich ist.
Grundbuchangaben lassen sich am besten im Zusammenhang mit deiner vollständigen Kaufakte einordnen. Starte mit deinem Exposé – nach der Registrierung kannst du weitere Unterlagen wie den Grundbuchauszug ergänzen.
Eigenes Exposé prüfenDiese Beiträge ersetzen keine individuelle Rechtsberatung und keine anwaltliche Prüfung des Einzelfalls.