Beim Erbbaurecht gehört dir die Immobilie, das Grundstück jedoch nicht. Für die Nutzung des Grundstücks zahlst du Erbbauzins. Deshalb solltest du vor dem Kauf einige zusätzliche Punkte prüfen.
Beim klassischen Immobilienkauf werden Grundstück und Gebäude gemeinsam erworben. Beim Erbbaurecht ist das anders: Das Grundstück bleibt im Eigentum des Erbbaurechtsgebers. Der Erbbauberechtigte darf das Grundstück dagegen für die vereinbarte Laufzeit nutzen und kann auf ihm ein Gebäude besitzen.
Umgangssprachlich wird das Erbbaurecht häufig Erbpacht genannt. Rechtlich ist das nicht dasselbe – die Erbpacht als eigenständige Rechtsform gibt es in Deutschland nicht mehr. Gemeint ist in aller Regel das Erbbaurecht.
Erbbaurechte werden häufig von Kirchen, Gemeinden oder Stiftungen vergeben, können aber auch anderen Grundstückseigentümern gehören.
Die Laufzeit wird meist über mehrere Jahrzehnte vereinbart, häufig über 99 Jahre.
Der Kaufpreis einer Immobilie mit Erbbaurecht kann dadurch niedriger ausfallen als bei einer vergleichbaren Immobilie mit eigenem Grundstück. Dafür entstehen andere Rahmenbedingungen, die du bei der Prüfung und Finanzierung berücksichtigen solltest.
Eine der wichtigsten Angaben ist die Restlaufzeit des Erbbaurechts.
Entscheidend ist beim Kauf nicht die ursprüngliche Laufzeit, sondern wie viele Jahre davon noch verbleiben.
Die Restlaufzeit kann insbesondere für die Finanzierung und den späteren Verkauf relevant sein. Banken können bei der Finanzierung eines Erbbaurechts eigene Anforderungen an die verbleibende Laufzeit stellen.
Deshalb solltest du frühzeitig klären:
• Wie lange läuft das Erbbaurecht noch?
• Welche Anforderungen stellt die finanzierende Bank an die Restlaufzeit?
• Wie wirkt sich die Restlaufzeit auf die geplante Tilgung aus?
• Welche Auswirkungen kann sie auf einen späteren Verkauf haben?
Der Kaufpreis allein reicht deshalb nicht aus, um die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen eines Erbbaurechts zu beurteilen.
Für die Nutzung des Grundstücks wird regelmäßig ein Erbbauzins gezahlt.
Wie hoch dieser ist und unter welchen Voraussetzungen er angepasst werden kann, ergibt sich aus dem Erbbaurechtsvertrag.
Neben der aktuellen Höhe solltest du deshalb insbesondere prüfen:
• Wie hoch ist der aktuelle Erbbauzins?
• In welchen Abständen und nach welchen Regelungen kann er angepasst werden?
• Welche Regelungen enthält der Vertrag zur Entwicklung des Erbbauzinses?
• Wann wurde der Erbbauzins zuletzt angepasst?
Die letzte Frage wird häufig übersehen. Liegt die letzte Anpassung lange zurück, kann eine Erhöhung anstehen, ohne dass sie im Exposé erwähnt wird.
Der Erbbauzins gehört zu den laufenden Kosten und sollte bei der Finanzierung und Haushaltsplanung berücksichtigt werden.
Dient das Erbbaurecht Wohnzwecken, gelten für die Anpassung des Erbbauzinses besondere gesetzliche Vorgaben. Der Erbbauzins kann deshalb nicht beliebig und nicht jederzeit erhöht werden. Diese Vorgaben gelten auch dann, wenn der Vertrag etwas anderes vorsieht.
Das bedeutet allerdings nicht, dass der Erbbauzins unveränderlich ist. Entscheidend ist, welche Anpassungsmöglichkeiten im konkreten Erbbaurechtsvertrag vereinbart wurden und welche gesetzlichen Vorgaben dabei gelten.
Der Erbbaurechtsvertrag ist eines der wichtigsten Dokumente beim Kauf.
Er regelt nicht nur Laufzeit und Erbbauzins. Je nach Vertrag können dort auch Vorgaben zur Nutzung des Grundstücks, zur Bebauung und zu baulichen Veränderungen enthalten sein.
Auch bestimmte Rechtsgeschäfte können von der Zustimmung des Grundstückseigentümers abhängen sein.
Deshalb solltest du insbesondere prüfen:
• Welche Nutzung ist zulässig?
• Welche baulichen Veränderungen sind erlaubt?
• Wann ist die Zustimmung des Grundstückseigentümers erforderlich?
• Welche Verpflichtungen bestehen für den Erbbauberechtigten?
• Welche Regelungen gelten bei einer Übertragung oder Belastung des Erbbaurechts?
Der konkrete Vertrag ist entscheidend. Erbbaurechte sind nicht in allen Punkten gleich ausgestaltet.
Der Begriff Heimfall bezeichnet bestimmte vertraglich geregelte Fälle, in denen der Grundstückseigentümer verlangen kann, dass das Erbbaurecht auf ihn übertragen wird.
Welche Voraussetzungen dafür gelten, ergibt sich aus dem jeweiligen Erbbaurechtsvertrag.
Tritt der Heimfall ein, steht dem Erbbauberechtigten grundsätzlich eine angemessene Vergütung für das Bauwerk zu. Wie diese berechnet wird und wie hoch sie ausfällt, hängt von den gesetzlichen und vertraglichen Regelungen ab.
Deshalb solltest du prüfen, welche Heimfallregelungen vereinbart wurden, unter welchen Voraussetzungen sie greifen können und welche Vergütung der Vertrag dafür vorsieht.
Heimfallklauseln sind oft knapp formuliert und in ihrer Tragweite schwer einzuschätzen. Wenn dein Vertrag eine enthält, lass sie vor dem Kauf anwaltlich einordnen.
Auch das Ende des Erbbaurechts sollte bereits beim Kauf berücksichtigt werden.
Welche Folgen eintreten, richtet sich nach den gesetzlichen und vertraglichen Regelungen. Im Erbbaurechtsvertrag können beispielsweise Regelungen zur Entschädigung für das Gebäude und zu einer möglichen Verlängerung des Erbbaurechts enthalten sein.
Deshalb solltest du nicht einfach davon ausgehen, dass ein Erbbaurecht automatisch verlängert wird oder dass für das Gebäude immer dieselbe Entschädigung gezahlt wird.
Entscheidend ist, was im konkreten Erbbaurechtsvertrag vereinbart wurde.
Manche Erbbaurechtsverträge sehen vor, dass der Erbbauberechtigte das Grundstück zu einem späteren Zeitpunkt erwerben kann. Ob und unter welchen Bedingungen das möglich ist, ergibt sich allein aus dem Vertrag.
Einen allgemeinen Anspruch darauf gibt es nicht. Enthält der Vertrag keine solche Regelung, bleibt nur die Möglichkeit, mit dem Grundstückseigentümer darüber zu sprechen – ohne dass er sich darauf einlassen muss.
Wenn dich diese Frage interessiert, solltest du sie deshalb vor dem Kauf klären und dich nicht darauf verlassen, dass sich später eine Gelegenheit ergibt.
Beim Erbbaurecht wird die Grunderwerbsteuer nicht allein aus dem Kaufpreis berechnet.
Zusätzlich wird der Erbbauzins einbezogen. Dafür wird nicht nur die Jahreszahlung angesetzt, sondern ein Wert, der sich aus dem Jahresbetrag und der Restlaufzeit ergibt. Je länger das Erbbaurecht noch läuft, desto höher fällt dieser Anteil aus.
Das kann dazu führen, dass die Grunderwerbsteuer deutlich höher ausfällt, als es der Kaufpreis vermuten lässt.
Deshalb gilt: Ein niedrigerer Kaufpreis bedeutet beim Erbbaurecht nicht automatisch niedrigere Kaufnebenkosten. Die Steuer sollte vor dem Kauf konkret ermittelt werden.
Wie hoch sie im Einzelfall ausfällt, hängt vom Bundesland, vom Kaufpreis, vom Erbbauzins und von der Restlaufzeit ab. Für die Berechnung im konkreten Fall ist eine steuerliche Beratung sinnvoll.
Ein Erbbaurecht kann grundsätzlich finanziert werden. Die Finanzierung unterscheidet sich jedoch von der Finanzierung einer Immobilie mit eigenem Grundstück.
Zunächst gilt: Nicht jede Bank finanziert Erbbaurechte. Manche Institute schließen sie ganz aus. Es lohnt sich deshalb, die Finanzierung früh zu klären und nicht erst, wenn du dich für ein Objekt entschieden hast.
Viele Banken verlangen, dass das Darlehen bereits einige Jahre vor Ablauf des Erbbaurechts vollständig zurückgeführt ist – häufig zehn Jahre vorher.
Das verkürzt die mögliche Finanzierungslaufzeit. Bei einer Restlaufzeit von 25 Jahren kann das bedeuten, dass das Darlehen innerhalb von 15 Jahren getilgt sein muss.
Eine kürzere Laufzeit führt bei gleicher Darlehenssumme zu einer höheren monatlichen Rate. Ein niedriger Kaufpreis bedeutet deshalb nicht automatisch eine niedrige monatliche Belastung.
Ein zweiter Punkt wird häufig übersehen: Die Bank sichert ihr Darlehen über eine Grundschuld ab. Beim Erbbaurecht muss der Grundstückseigentümer dieser Belastung zustimmen – und viele Erbbaurechtsgeber lassen sie nur bis zu einer bestimmten Grenze zu.
Ein Beispiel: Der Kaufpreis beträgt 200.000 Euro, und der Erbbaurechtsgeber lässt eine Grundschuld bis zu 60 Prozent des Kaufpreises zu. Abgesichert werden können dann 120.000 Euro.
Für die restlichen 80.000 Euro gibt es zwei Möglichkeiten. Entweder bringst du sie als Eigenkapital ein. Oder die Bank finanziert sie mit – dann allerdings zu anderen Konditionen.
Wichtig ist außerdem, worauf sich die Grenze bezieht. Manche Erbbaurechtsgeber rechnen mit einem Anteil des Kaufpreises, andere mit einem Anteil des Beleihungswertes. Der Beleihungswert ist der Wert, den die Bank dauerhaft als sicher ansetzt; er liegt üblicherweise unter dem Kaufpreis. Dieselbe Prozentzahl führt dann zu einem deutlich niedrigeren Betrag.
Planst du nach dem Kauf größere Maßnahmen und möchtest sie mitfinanzieren, kommt es ebenfalls auf den Erbbaurechtsgeber an.
Manche berücksichtigen die Modernisierungskosten, die zulässige Grundschuld erhöht sich entsprechend. Andere tun das nicht; dann bleibt es bei der ursprünglichen Grenze.
Wichtig ist deshalb nicht nur die Frage:
„Finanziert die Bank ein Erbbaurecht?"
Sondern auch:
„Unter welchen Bedingungen finanziert sie dieses konkrete Erbbaurecht?"
Kläre die Finanzierung möglichst früh mit deinem Finanzierungspartner – am besten, bevor du dich auf ein Objekt festlegst.
Vor dem Kauf solltest du insbesondere folgende Unterlagen einsehen:
• Erbbaurechtsvertrag
• Grundbuch beziehungsweise Erbbaugrundbuch
• Angaben zum aktuellen Erbbauzins
• Unterlagen zu vereinbarten Erbbauzinsanpassungen
• Nachweis über die letzte tatsächlich erfolgte Anpassung
• Informationen über bestehende Belastungen
• gegebenenfalls Vereinbarungen oder Nachträge zum Erbbaurechtsvertrag
Der Erbbaurechtsvertrag ist dabei das Dokument, das am meisten Aufmerksamkeit verdient. Was dort steht, gilt für die gesamte Restlaufzeit – und lässt sich später nicht einseitig ändern. Nimm dir die Zeit, ihn vollständig zu lesen, und hol dir bei einzelnen Klauseln juristischen Rat.
Bevor du eine Immobilie mit Erbbaurecht kaufst, solltest du insbesondere diese Fragen beantworten können:
1. Wie lange läuft das Erbbaurecht noch und wie hoch ist der Erbbauzins?
2. Nach welchen Regeln kann sich der Erbbauzins verändern, und wann wurde er zuletzt angepasst?
3. Welche Regelungen enthält der Erbbaurechtsvertrag zur Nutzung, Bebauung und zu baulichen Veränderungen?
4. Für welche Maßnahmen oder Rechtsgeschäfte ist die Zustimmung des Grundstückseigentümers erforderlich?
5. Welche Regelungen gelten für Heimfall, Ablauf, Vergütung und eine mögliche Verlängerung?
6. Sieht der Vertrag die Möglichkeit vor, das Grundstück später zu erwerben?
7. Wie hoch fällt die Grunderwerbsteuer unter Berücksichtigung des Erbbauzinses aus?
8. Wie kann die konkrete Immobilie mit Erbbaurecht finanziert werden, und bis zu welcher Höhe lässt der Erbbaurechtsgeber eine Grundschuld zu?
Ein Erbbaurecht ist nicht grundsätzlich besser oder schlechter als der Kauf eines Grundstücks mit Gebäude. Es ist eine andere Form des Eigentumserwerbs mit eigenen rechtlichen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen.
Entscheidend ist deshalb, dass du nicht nur den Kaufpreis und die Immobilie betrachtest.
Restlaufzeit, Erbbauzins, Vertragsbedingungen, mögliche Zustimmungsvorbehalte, Regelungen zum Ende des Erbbaurechts, die Grunderwerbsteuer und die Finanzierung gehören ebenfalls zur Kaufprüfung.
Detektra prüft Exposés auf Hinweise, die vor dem Kauf einer Immobilie mit Erbbaurecht wichtig sind.
Eigenes Exposé prüfenDiese Beiträge ersetzen keine individuelle Rechtsberatung und keine anwaltliche Prüfung des Einzelfalls.