Bei einer Eigentumswohnung kaufst du nicht nur deine eigenen vier Wände. Auch die Eigentümergemeinschaft und ihre Unterlagen gehören zum Gesamtbild.
Beim Kauf einer Eigentumswohnung solltest du deshalb nicht nur die Wohnung selbst besichtigen. Ein wichtiger Teil der Prüfung betrifft die Unterlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG).
Sie geben unter anderem Aufschluss darüber, was zur Wohnung gehört, welche Kosten entstehen, welche Maßnahmen geplant sind und wie die Eigentümergemeinschaft organisiert ist.
Die Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung regelt die rechtliche Aufteilung der Immobilie. Zusammen mit dem Aufteilungsplan zeigt sie unter anderem, was zum Sondereigentum und was zum Gemeinschaftseigentum gehört.
Auch Sondernutzungsrechte und bestimmte Regelungen zur Kostenverteilung können darin festgelegt sein.
Gerade bei Gartenflächen, Stellplätzen, Kellerräumen oder anderen Nebenflächen solltest du deshalb nicht allein auf die Angaben im Exposé vertrauen.
Vor dem Kauf solltest du die vollständige Teilungserklärung einschließlich Aufteilungsplan erhalten und prüfen.
Die Protokolle der Eigentümerversammlungen zeigen, welche Themen die Gemeinschaft in den vergangenen Jahren beschäftigt haben.
Interessant sind beispielsweise:
geplante oder beschlossene Sanierungen
wiederkehrende Mängel
größere Instandhaltungsmaßnahmen
Sonderumlagen
zurückgestellte Maßnahmen
wiederkehrende Konflikte oder offene Themen
Sinnvoll ist es, nicht nur das aktuellste Protokoll anzusehen. Die Protokolle der vergangenen drei bis fünf Jahre können Entwicklungen deutlich besser sichtbar machen.
Auch die Beschlusssammlung kann wichtige Informationen über bereits getroffene Entscheidungen enthalten.
Nicht nur die Beschlüsse selbst sind aufschlussreich, sondern auch, wer sie fasst.
Aus der Teilungserklärung und den Protokollen lässt sich unter anderem ablesen:
aus wie vielen Einheiten die Gemeinschaft besteht
wie die Stimmrechte verteilt sind
ob ein einzelner Eigentümer mehrere Einheiten hält
Hält ein einzelner Eigentümer einen großen Anteil, kann er die Beschlüsse der Gemeinschaft maßgeblich beeinflussen. Das betrifft auch Entscheidungen über Sanierungen, deren Kosten alle anteilig tragen.
Ebenso kann es eine Rolle spielen, wie viele Einheiten selbst genutzt und wie viele vermietet sind. Beide Gruppen haben nicht zwangsläufig die gleichen Interessen, etwa wenn es um aufwendige Modernisierungen geht.
Der Wirtschaftsplan zeigt, mit welchen Einnahmen und Ausgaben die Gemeinschaft für das kommende Jahr rechnet. Die Jahresabrechnung zeigt dagegen, welche Kosten tatsächlich entstanden sind.
Beides gehört zusammen.
Dabei solltest du beispielsweise darauf achten:
Wie entwickeln sich die laufenden Kosten?
Wie hoch ist das Hausgeld?
Welche Beträge werden für die Erhaltung des Gebäudes zurückgelegt?
Gab es in den vergangenen Jahren größere Abweichungen oder außergewöhnliche Ausgaben?
Mehrere Jahresabrechnungen können dabei hilfreicher sein als eine einzelne aktuelle Abrechnung.
Ein Punkt, der in den Abrechnungen und Protokollen auftaucht, aber leicht überlesen wird: ob alle Eigentümer ihr Hausgeld zahlen.
Bleiben Zahlungen dauerhaft aus, fehlt der Gemeinschaft Geld für laufende Kosten und für die Erhaltungsrücklage. Die übrigen Eigentümer tragen die Folgen mit — etwa über eine Sonderumlage oder über zurückgestellte Maßnahmen.
Sinnvolle Fragen sind deshalb:
Bestehen offene Hausgeldforderungen gegenüber einzelnen Eigentümern?
In welcher Höhe?
Wurden bereits Maßnahmen zur Beitreibung eingeleitet?
Bestehen offene Forderungen gegenüber der Wohnung, die du kaufen möchtest?
Der letzte Punkt betrifft dich unmittelbar. Wie offene Beträge zwischen Verkäufer und Käufer verteilt werden, sollte im Kaufvertrag eindeutig geregelt sein.
Das Hausgeld umfasst die laufenden Zahlungen des Eigentümers an die Wohnungseigentümergemeinschaft. Darin können unter anderem Kosten für Verwaltung, Reinigung, Versicherungen, Hausmeister, Heizung oder die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums enthalten sein.
Hausgeld ist allerdings nicht gleichbedeutend mit umlagefähigen Nebenkosten.
Bei einer vermieteten Wohnung kann nur ein Teil der Kosten auf den Mieter umgelegt werden. Beiträge zur Erhaltungsrücklage gehören beispielsweise nicht einfach zu den umlagefähigen Betriebskosten.
Deshalb solltest du nicht nur auf die Höhe des Hausgeldes achten, sondern auf seine Zusammensetzung.
Die Erhaltungsrücklage dient dazu, größere Instandhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum zu finanzieren.
Wie aussagekräftig die Höhe der Rücklage ist, hängt unter anderem vom Alter und Zustand des Gebäudes und vom absehbaren Instandhaltungsbedarf ab.
Eine niedrige Rücklage ist deshalb nicht isoliert zu bewerten. Bei einem neueren Gebäude kann sie anders einzuordnen sein als bei einem älteren Gebäude, bei dem bereits größere Maßnahmen absehbar sind.
Wichtig ist außerdem: Die Erhaltungsrücklage gehört zum Vermögen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und ist kein persönliches Guthaben des einzelnen Eigentümers.
Wenn größere Maßnahmen nicht vollständig aus der Erhaltungsrücklage finanziert werden können, kann die Gemeinschaft eine Sonderumlage beschließen.
Vor dem Kauf solltest du deshalb prüfen:
Sind Sonderumlagen bereits beschlossen?
Welche Maßnahmen stehen an?
Wie hoch ist der voraussichtliche Anteil?
Wann wird die Zahlung fällig?
Bei einer bereits beschlossenen, aber noch nicht fälligen Sonderumlage sollte außerdem im Kaufvertrag eindeutig geregelt werden, wie die Kosten zwischen Käufer und Verkäufer verteilt werden.
Die Verwaltung ist für dich zunächst die Stelle, bei der du Unterlagen anforderst. Sie sagt aber auch etwas darüber aus, wie die Gemeinschaft organisiert ist.
Anhaltspunkte ergeben sich zum Beispiel daraus:
Wie schnell und vollständig werden angeforderte Unterlagen herausgegeben?
Werden die Jahresabrechnungen fristgerecht erstellt?
Sind die Protokolle nachvollziehbar geführt und die Beschlüsse eindeutig formuliert?
Wie lange ist die Verwaltung bereits bestellt, und gab es in der Vergangenheit häufige Wechsel?
Eine Verwaltung, deren Unterlagen lückenhaft oder verspätet vorliegen, erschwert dir die Prüfung vor dem Kauf — und später auch die laufende Kontrolle als Eigentümer.
Ist die Wohnung vermietet, kommen weitere Punkte hinzu, die über die WEG-Unterlagen hinausgehen. Dazu gehören unter anderem der bestehende Mietvertrag, die Höhe und Anpassbarkeit der Miete, die Kaution sowie die Frage, unter welchen Voraussetzungen eine Eigennutzung überhaupt möglich ist.
Bei Wohnungen, die aus einem Mietshaus in Eigentumswohnungen umgewandelt wurden, können zusätzlich besondere Regelungen zugunsten des Mieters greifen.
Diese Punkte behandeln wir in einem eigenen Beitrag ausführlich.
Für die Prüfung einer Eigentumswohnung sind insbesondere diese Unterlagen relevant:
Nicht alle dieser Unterlagen werden dem Exposé beigefügt. Entscheidend ist, dass du sie vor dem Kauf rechtzeitig einsehen und prüfen kannst.
Du solltest sie deshalb beim Verkäufer beziehungsweise bei der zuständigen Verwaltung anfordern, soweit sie dir noch nicht vorliegen.
Bei einer Eigentumswohnung solltest du nicht nur prüfen, wie die Wohnung aussieht, sondern auch, was du rechtlich und wirtschaftlich mit dem Kauf erwirbst.
Teilungserklärung, WEG-Protokolle, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnungen, Hausgeld und Erhaltungsrücklage geben dir dafür wichtige Informationen. Hinzu kommt, wie die Gemeinschaft zusammengesetzt ist, ob alle Eigentümer ihren Zahlungen nachkommen und wie die Verwaltung arbeitet.
Denn erst das Zusammenspiel dieser Unterlagen zeigt, wie die Eigentumswohnung und die Gemeinschaft dahinter organisiert sind.
Detektra prüft Exposés und WEG-Unterlagen auf Hinweise, die vor dem Kauf einer Eigentumswohnung wichtig sind.
Eigenes Exposé prüfenDiese Beiträge ersetzen keine individuelle Rechtsberatung und keine anwaltliche Prüfung des Einzelfalls.